マンションを買ってみたものの、思いのほか住宅ローンの支払いがきつくなってきているアナタ。
この記事では以下の3つを詳しく説明していくよ。
- 住宅ローンが残っているときのマンションの売却方法
- マンションを売ったときの利益の計算方法
- マンション売却時の節税対策
今住んでるマンションを売ってローン地獄から逃れるためには、少しでも高くマンションを売って手元に残るお金を増やさなければいけない。
住宅ローンが残っている状態でもマンションを売却することは可能だ。
住宅ローンはこれからもずっと続くため、売却をするなら早めの行動がおすすめ。
ぜひ最後まで読んで、ローンが残るマンションでも賢く売る方法を覚えていってほしい。
住宅ローンが残るマンションでも売却できる
住宅ローンがまだ残っているからといって、売却を諦める必要はない。
マンションについている抵当権を抹消できれば、不動産は売却することができるからだ。
ハーリー住宅ローンが残るマンションを売る場合、抵当権に関する知識が不可欠。
下で詳しく説明するから必ず覚えておこうね。
抵当権とは？
抵当権とは、あなたが今住んでいるマンションに対して銀行が付けた担保権のこと。
あなたは今住んでいるマンションを買うときに住宅ローンを借りたよね。住み始めてしばらく経つと住宅ローンの返済が苦しくなってきた。そして結局、返済が困難に。
銀行としては貸したお金が返ってこないから困るよね。そこで銀行はあなたの住むマンションを競売にかける。競売で売れたお金が銀行に入る。つまりそれで住宅ローンが回収できるというわけ。
この、あなたのマンションを競売にかけられる権利を抵当権というんだ。
ハーリー今度は具体例を出して説明するよ。
Aさん、マンションの持ち主。
Bは銀行だ。
Cは、Aさんのマンションを買う人。
例えば、ＡさんのマンションにＢ銀行の抵当権が付いていたとしよう。
Aさんはローンの残高がまだあるのに、マンションを売り出した。マンションにはB銀行の抵当権が付いている。
理屈の上では、Ｂ銀行の抵当権が付いたまま、新しい買い手のＣさんに売却してしまうことは可能だ。
しかしながら、ローンと抵当権が残ったままだと、売却後にＡさんが住宅ローンの支払いができなくなった場合、Ｃさんが住んでいる状態でもＢ銀行がマンションを競売にかけることができてしまう。
Cさんは困るよね。
抵当権が付いたままの物件を購入してしまうと、突然、自分の家が競売にかけられるリスクがあるというわけ。
そのため、不動産を購入する側としては、抵当権が付いていない物件を購入することが絶対的な条件になる。
逆に売主の立場で言えば、たとえローンの残高があるマンションでも抵当権を抹消できれば、買い手は見つかるといえる。
ハーリーでは、どうやって抵当権を抹消できるのか？
次で説明するよ。
住宅ローンが残るマンションの抵当権を抹消する方法
抵当権を抹消するには、ローンの残高を返済することが必要だ。マンションを売ったお金で、残る住宅ローンを全額返すというわけ。
抵当権を抹消する手順としては、マンション売却の引渡当日に、買主からの入金と同時に抵当権を抹消する。
住宅ローンが残っているマンションを売却するときは、売主の銀行も引渡の場に同席するんだ。
抵当権を抹消してから売るのではなく、売却代金が買主の銀行へ入金されたのと同時に抵当権が抹消されるというわけだ。
ハーリーでも、マンションを売ったお金でローンが完済できない場合もあるよね？
下で説明していこう。
あなたはアンダーローンとオーバーローン、どっち？
住宅ローンの残債があるマンションを売るとき、アンダーローンかオーバーローンかで、売却の難易度がまるっきりかわってくる。
住宅ローンの残債が売却代金を下回っている状態をアンダーローンという。マンションを売ればローンの全額返済が可能な場合。
それに対して、住宅ローン残債が売却代金を上回っている状態をオーバーローン。売ってもローンが残る場合だね。
アンダーローンのときは、特段問題は生じない。売却代金でローンを完済。引渡当日に抵当権を抹消できるからだ。
一方で、オーバーローンのときは問題がある。オーバーローンでマンションを売却するときは、売却代金だけでは足りない部分を現金で返済しなければいけない。
抵当権を抹消するための条件は、ローン残高を全て返済すること。オーバーローンでは、お金が足りず抵当権を抹消できない。
住み替えローンで抵当権を抹消できる
オーバーローンで抵当権を抹消できるお金が不足する場合は、「住み替えローン」という選択肢がある。
住み替えローンとは、今のマンションを売却っても返済しきれなかったローン残債を次に購入する物件の住宅ローンに上乗せする形で借りられるローンだ。
ただし、住み替えローンは、購入物件の担保価値以上の借入をすることになるため、所得が十分にあるなど、返済能力が高い人しか借りることができない。
つまり、現状の住宅ローンの支払いに苦しむ人にとって、可能性が薄い方法といえる。
だからマンションを売却したお金でローンが返済できない場合は、親族にお金を借りるか、どうにかしてローンの残高以上の現金を確保しなければいけない。
ローンを返済するためにできるだけ高く売却したい
売却したお金でローンの残高を返済しなければいけないので、できるだけ高い値段でマンションが売れるように頑張らなきゃいけない。
といっても、頑張るのは不動産屋だ。あなたの売るマンションに物件的な条件がよく似た実績を豊富に持つ、信頼できる不動産会社選びが重要となる。
あなたとしては、今の売りたい理由を正直に売却の担当者に伝えることが必要だ。安い金額でマンションを売り出してしまわないように、ローン残高については必ず正確な数字を伝えるようにしよう。
ハーリーローンが残るマンションを売る場合は、売ったあと手元にどのくらいお金が残るか売却前に正確に掴んでおこう。
でないとローンの返済計画を失敗してしまうだろう。
マンションを売ったあと手元に残るお金を計算するには以下の2つの費用について知っておくべきだ。
- 仲介手数料
- 税金
売れたお金から上の2つを差し引いたお金が手元に残る現金。ローンの残債に対して、どの程度の現金を用意できるか正確に把握しておこう。
マンションを売却するときは仲介手数料が発生する
不動産を売却すると不動産会社宛に仲介手数料を支払うことになる。
| 取引額 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引額×5% |
| 200万円超～400万円以下 | 取引額×4%+2万円 |
| 400万円超 | 取引額×3%+6万円 |
ローンの残高に焦らず、まずは自分のマンションがいくらくらいで売れるのかを調べておく。それを査定という。
査定は無料で不動産会社へ依頼できる。査定額から仲介手数料を引いた金額はいくらになる？ ローンの返済が可能かどうかの目安になるだろう。
税金もしっかり計算しておこう
仲介手数料だけでなく税金もマンションを売ったときに発生することを覚えておこう。
といっても、極力税金が発生しないような措置が国により取られているから心配は不要。
個人が不動産を売却すると、譲渡所得が発生する。譲渡所得は、マンションを売って手に入ったお金のことだ。
譲渡所得の基本的な計算式は以下の通り。
譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用
譲渡価額とは売却額。マンションが売れた金額のこと。
取得費とはマンションの購入額から建物の減価償却費を控除した価額のことだ。
譲渡費用は仲介手数料や契約書に貼付した印紙税等の諸経費を指す。
上の計算方式で、譲渡所得がマイナスになるようであれば、税金は発生しない。
たとえ譲渡所得がプラスになっても、マンションのような居住用財産と呼ばれるマイホームの場合は「3,000万円特別控除」と呼ばれる特例が使える。
3,000万円特別控除を適用した場合の譲渡所得は、以下のように計算できる。
譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－3,000万円
特例を適用した結果、譲渡所得がマイナスとなれば、譲渡所得はゼロと扱われる。売却による税金は発生しないということ。
この特例を適用すると、ほとんどの方は、マンションを売却しても税金は発生しないだろう。実質的には税金の心配はあまりしなくてもいいといえる。
オーバーローンのときは、それこそ少しでも手元にお金を残したいはず。賢い節税方法があるのでぜひ利用しよう。
オーバーローンでマンションを売却した場合には、「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という特例が使える。
ハーリー難しい言葉並ぶので困惑するけど、中身はそれほど難しくはないよ。
この特例は、以下の繰越控除限度額を損失とみなし、給与所得等の他の所得から損失部分を差し引いてくれるという特例だ。
繰越控除限度額＝ローン残債－譲渡価額
サラリーマンであれば、給与所得に対して所得税および住民税が発生しているよね。確定申告により、給与所得から繰越控除限度額をマイナスできる。
この手続きを損益通算と呼ぶ。
ハーリー損益通算も大事なことなので覚えていてね。
損益通算をすると、税金の計算の元となる所得が減るため、給与所得で払い過ぎていた所得税を取り戻すことができるというわけ。税金の還付を受けることができるお得な特例だ。
住み替えで使える税金特例
マンションの売却と同時に新しい住居を購入する「住み替え」の場合は、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が使える。
一つ前で解説した「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」との違い。それは、住居の「買い替え(住み替え)」をするかどうか。
買い替えをするなら、ここで解説する「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の方が少しお得だ。
この特例では、損益通算ができる損失額を以下のように計算する。
譲渡所得にかかる損失額＝譲渡収入－取得費－譲渡費用
この特例は、オーバーローンかアンダーローンに関係なく、譲渡損失が発生すれば使える。
買い替えする場合で取得費よりも安く売却する結果となる場合は必ず利用したい。
この特例でも、損益通算によって譲渡損失を給与所得にぶつけることができる。
損益通算によって、税金の基礎となるべき所得が減りるので、払い過ぎていた税金が取り戻せる。嬉しいよね。
この特例は、ローン残高に関係なく利用できる。譲渡損失が発生すれば使えるから必ず覚えておこう。
ローン残高があるマンションを売却するときの注意 まとめ
以上のように、住宅ローンが残っているときのマンション売却について解説してきた。
もう一度、重要なことだけを列挙しておこう。
- 住宅ローンが残っていても、抵当権を抹消することができればマンションは売却できる
- ほとんどの方にとって税金を心配する必要はない
- 税金については、むしろ税金を取り戻せるお得な特例がある
税金が発生しないとすると、手元に残る現金は、売却額から仲介手数料等を差し引いたものになる。残金を可能な限り多くできるよう高くマンションを売却したい。
