土地を売却した後の固定資産税は売主か買主のどっちが負担するの？

マンションや土地など不動産を売買するときは、不動産を売ったお金はもちろん、それ以外にもいろいろと発生する税金の扱い方も知っておく必要があります。

特に、固定資産税。
固定資産税は、不動産の所有者に毎年課される税金です。
不動産売買は1年間のどのタイミングで成立するのか不確かなので、買主が見つかった時期によっては、売主が過剰に固定資産税を負担することもありえます。

ちなみに僕も昨年土地を売りました。
固定資産税は、買主で負担してくれたので、少し得した気分になりましたよ。

そうです。
固定資産税は、買主と交渉して、売主・買主のどちらで負担するか？
あるいは、どのように折半するか？ を決められます。

売主と買主が公平に固定資産税を負担するために、不動産売買では「清算」という方法が慣習的に行われています。

今回は、固定資産税の清算の方法についてお伝えします。

まずは固定資産税がどんな税金なのかを理解し、売主・買主のどちらで負担するべきかを考えていきましょう。

固定資産税の納税方法についても説明しているので、今回の記事を読めば、不動産売買における固定資産税のルールのすべてが理解できるはずです。

そもそも固定資産税とは何？ どんな税金なの？

固定資産税とは、建物や土地などの不動産を所有している者が支払う地方税のことです。

納税義務者は「毎年1月1日時点」において、不動産が所在する市町村の固定資産課税台帳に不動産の所有者として登録されている者となります。

年の途中で不動産を売っても納税義務者は売主のまま

注意したいのは、不動産を売ったときの固定資産税の納税義務者が誰になるか、ということです。

年の途中で不動産を売却した場合は、不動産の所有者が移転したからといって納税義務者が変わることはありません。
1月2日から12月31日の間で不動産売買が成立したとしても、納税義務者は「売主のまま」ということです。

固定資産税の払い方

固定資産税の納付時期については市町村によって異なります。
一般的に1年を4回に分けて「第1期～第4期分」というような形式で納付書が納税義務者の元に送付されます。
納付書に記載のある納付期限までに支払いを済ませなければいけません。

固定資産税の支払い方法は一括払いか分割払いかを選択できます。
そのときの経済状況に合わせて払いやすいほうを選びましょう。

固定資産税の金額

固定資産税の金額は一定ではありません。
「土地のみ」や「家屋」などのように不動産の類型によって固定資産税額も異なります。

固定資産税における「土地」の固定資産評価は、総務大臣の定める固定資産評価基準によって算出されます。
納税者間の負担割合の公平性を保つため、3年ごとに評価の見直しを行っています。

固定資産税における「家屋」の固定資産評価も、総務大臣の定める固定資産評価基準によって算出されますが、その建物を改めて建築する際の金額(再建築費)を基準として評価する方法である「再建築価格方式」を採用しています。

ちなみに僕は、固定資産税が高くなることを覚悟して、土地を売るとき、その上に立つ家を解体し更地にしました。
家付きより更地のほうが、買い手が見つかりやすいと考えたからです。

家付きの土地を売るときの、土地の更地化については以下の記事で詳しく説明しています。
売却に向けて解体するかどうかを迷っている人は参考にしてみてください。

土地は解体して更地にした方が早く高く売れるの？

土地を長期間所有するデメリット

固定資産税は、不動産を所有し続ける限り、毎年課される税金です。
固定資産税額は各都市町村によって異なりますが、およそ7万円～10万円が一般的となっています。

そのため、使用収益していない土地を5年間所有していると、維持管理費として「約50万円」の固定資産税が課されることになります。

土地を持ち続ける間には、不法投棄や放火に遭うリスクもあるので、活用方法がない土地はさっさと売ってしまったほうがいいでしょう。

土地を売却したときの固定資産税は割り勘にできる

でも、売ったあとの不動産に固定資産税を払い続けなければいけないのは、売主に不利すぎませんか？
そこで、公平性を保つための「固定資産税の清算」が行われるのです。

法律では、不動産売買後の固定資産税の扱いについて明確な規定があるわけではありません。
法律的に厳密に言うと、買主には固定資産税を清算する義務はないのですが、実際の売買では慣行的に固定資産税の清算金を買主が授受するケースが多くみられます。

固定資産税の清算方法

固定資産税の清算方法は、一般的には売主と買主の負担額を公平にするため「日割り計算」を使用することが多いです。

日割り計算を適用する際は、まず清算の基準日となる「起算日」を設定します。
起算日にも明確な定めは設けられていませんが、実務上では買主との話し合いや売買を仲介してくれた不動産会社からの提案に応じて、主に「1月1日」「4月1日」のどちらかに決定します。

1月1日を起算日とした際は、1月1日から引渡し前日までの期間を「売主負担」とし、引渡し日から12月31日までの期間を「買主負担」とします。

4月1日を起算日とした場合は、4月1日から引渡し前日までの期間を「売主負担」とし、引渡し日から翌年3月31日までの期間を「買主負担」とします。

具体的な日割り計算例

日割り計算について、より理解するために実際の計算例をみていきましょう。

固定資産税10万円・2月1日引渡しのケース

1月1日が起算日の場合の売主負担は、「10万円(固定資産税)×334日/365日(1年間の所有期間)」という計算式で表されて「91,506円」ということになります。
一方の買主負担は、同じ計算式から「10万円(固定資産税)×31日/365日(1年間の所有期間)」となり、「8,493円」となります。

4月1日を起算日にする場合の売主負担は、「10万円×58日/365日＝15,890円」となります。
買主負担は「10万円×307日/365日＝84,109円」というような負担額になります。

上記の計算式を見ての通り、引渡し日と設定する起算日次第では負担額に大きな差が生じます。
売主と買主で話し合い、お互いに納得できる形にして売買契約を交わしましょう。

固定資産税の納税方法について

固定資産税の支払いは、年4回の分割払いが一般的です。
各期に納期期限が定められています。

支払い時期は、原則として年4回ですが各市町村によって期日は異なるため、手元に届いた納付書の納付期限を確認するようにしましょう。

支払方法は次の4種類から選ぶことができます。

• 窓口払い
• 口座振替
• クレジットカード
• ペイジー決済(ATM・インターネットバンキングなど)

窓口払い

現金による窓口払いは、最も一般的な支払方法です。
お住まいの市町村の窓口や郵便局、金融機関の窓口またはコンビニで支払うことが可能です。
唯一、窓口払いは「領収書・受領書」などの書類を受け取れる支払方法なので、慎重に支払った記録を残しておきたい方は窓口払いをお勧めします。

口座振替

口座振替での支払い方法は納付書に記載されてます。
1度、口座を登録しておけば「毎回自動払い」を行ってくれため、未払いの心配がなくなります。
手数料も不要なので、最も確実で便利な支払い方法だといえるでしょう。

クレジットカード

最近では市町村でもクレジットカード決済での納税が可能となりました。
ただし、市町村の窓口やコンビニでクレジットカードを使用することはできず、市町村が指定する専用サイトから手続きを行って支払うことになります。

ペイジー決済

ペイジー決済に対応した市町村が増え、ATMや金融機関のキャッシュカードでの支払いが可能となりました。ただし、インターネットバンキングによる支払いは事前に金融機関との契約が必要になります。

買主に固定資産税の全額を払ってもらうこともできる

固定資産税の清算方法は明確な定めがないため、買主が納得した上での承諾を得られれば、売却年の固定資産税の全額をすべて負担してもらうこともできます。

交渉する場合は、「不動産の引渡しが1月～4月」あたりを目安にするとよいでしょう。
買主の立場からしても、4月までの引渡しなら負担分も少なく、新年度ということで受け入れてもらいやすい傾向があります。

承諾してもらえた際は、証明書として相手方の印鑑が押された書類を必ず作成しておきます。

固定資産税に関する納付書が送られてくる期間は早くても4～5月のため、清算のタイミングでは正しい税額を確定できないことがあります。
前年度の固定資産税額を基準にして清算することも可能ですが、実際の税額と異なる可能性があるので注意しましょう。

固定資産税について不安があれば不動産会社へ相談してみよう

税金のことなので、不動産会社にとっては専門外のことに思えるかもしれません。
しかし、実際は、不動産売買において固定資産税については、関連する手続きや交渉が多いので、不動産会社もじゅうぶんな知識を持っています。

固定資産税の清算方法や納税の仕方について不明な点があれば、遠慮なく仲介を依頼する不動産会社に相談するのがよいでしょう。