土地を売却する前に、測量をすべきかどうかで頭を抱えている人は多い。
ハーリー実は僕も同じように、土地を売ったとき測量をするかどうか悩んだ。
いちおう隣地との間に、境界杭が見つかったけど、「その境界線が本当に正しいものとは限らない」とか言われたものだから。
え、それってどういうこと！？ となおさら測量のことがわからなくなったんだ。
今回は土地を売買するときの「測量」について詳しく説明していく。
測量とは何を目的にするのか、測量にかかる費用、そして、測量を依頼する先に関して詳しくお伝えするので、土地の売却を準備している人はぜひ参考にしてほしい。
土地を売買するとき測量は必要なの？
結論からいうと、測量が必要であるという決まりはない。必ずしも必要ではないということだ。
ただ、境界がはっきりしていない土地を売買すると、あとで揉める可能性が高い。売り買いに関わった当事者同士だけでなく、隣近所を巻き込んだトラブルへ発展することもある。そのため、買主から売却前に「測量をしてくれ」と求められる場合がほとんどだ。
売り買いの当事者が納得しているからといって、隣地との境界が曖昧なままで売却を進めると、相続で代替わりしたときには揉める可能性が出てくる。
また、地価が高い場所に関しては、面積が「１m²」変わるだけで金額に大きく影響する。正確に広さを測らなかったせいで、本当はもっと高く売れたのにと後悔するのはいやだろう。
ハーリー郊外の本当に田舎の方で、広い土地に関しては地価が低いこともあり、トラブルが起きにくいので測量なしで売買をするケースも多いけどね
そもそも測量とは？
測量とは、土地の権利を明確にするため以下の3つを決めるための作業だ。
- 面積
- 境界杭
- 境界線
測量で明らかになった土地の形状や面積を記した書類が測量図だ。
測量図には以下の3種類がある。
- 確定測量図
- 地積測量図
- 現況測量図
確定測量図とは？
土地の売買で買主から求められるのが確定測量図だ。
確定測量図は、全ての隣地所有者の立ち会いの元、境界確定をした測量図のことを指す。もし、土地に対して市有地や国有地が隣接している場合は、官民の立ち会いが必要だ。
隣地の人から承諾を得ている以上、売買が終わった後境界線を原因にしたトラブルはまず起きない。
地積測量図とは？
地積測量図は、その土地の面積を確定した図面のことだ。分筆登記等をする際に添付しなければいけない。
ハーリー今まで分筆をしたことがない土地に関しては、地積測量図が法務局にない場合があるよ。
分筆については以下で特集している。広すぎる土地を分割して売ることを検討中の人はぜひ読むといいよ。
現況測量図
現況測量図は、その土地に隣接しているブロック塀や既存の境界杭を参考にして、現状のまま寸法を測って作成した図面のことだ。
隣地所有者の承認を得ない状態で作成することもある。だから正確な図面であるとは限らない。
公簿売買と実測売買の違い
地積測量図や現況測量図を使って土地の売買を進める場合は公簿売買での取引となる。
ハーリー公簿売買というのは、登記簿謄本に記載してある土地面積や売買金額に双方が納得した上で売買を行う方式だよ。
もし、その土地を取得した買主が将来的に測量をして登記簿謄本に記載してある面積に誤差が生じていたことが分かったとしても、旧所有者に対して当時の売買代金の減額や増額を求めることはできない。
反対に、境界確定を行う実測売買での取引の場合。
例えば契約の段階では５０坪の土地で金額が２，０００万円だったとしても、決済前に測量が完了して実際は４９坪だったことが判明すれば、１坪分の差額（４０万円）を決済時に精算することができる。
ハーリー実測売買は間違いのない面積で取引ができるのは大きなメリットだけど、測量に時間がかかること、費用も発生することがデメリットといえる。
測量は誰に依頼すればいいの？
土地の登記を目的とした測量は、測量士ではなく土地家屋調査士に依頼する。
仲介を依頼している不動産会社へ尋ねれば紹介してくれるだろう。もちろん自分で土地家屋調査士を見つけてきても構わない。
土地家屋調査士を選ぶコツは、人柄の良い人を選ぶことだ。
土地家屋調査士によって測量費用は違う。複数へ見積を依頼して、金額を比較するのは当然だけど、人柄がよく交渉が上手そうな人を選ぼう。
隣地住人との境界確定の交渉は一筋縄ではいかない部分があるからだ。ぶっきらぼうではなく愛想の良い土地家屋調査士の方が、揉めることなく境界の確定を行うことができる。
測量にかかる費用の相場
一般的な測量の場合と、官民立ち会いを必要とした測量の２パターンがある。それぞれで測量金額の相場は変わる。
- 一般的な測量＝３５～４５万円
- 官民立会が必要な測量＝６０～８０万円
ハーリー土地の広さや形状によって実際の測量代は決まるよ。
相場の通りいかない場合もあって、郊外にある広い土地なら１００万円を超えることもありえる。
測量費用は売主と買主のどっちが負担するの？
明確な決まりがあるわけではない。売主と買主同士が話し合って決めることが多い。
土地を一刻も早く売りたいければ、測量費用を負担することで交渉を早く進められる。
需要の多い土地であれば、測量費用を支払ってでも買いたいという人も現れる。といっても、どうしてもその土地が欲しいという買主は稀なので、多くの場合は売主負担になる
測量にかかる期間は？
土地家屋調査士に依頼をしてから境界が確定するまで３～４ヶ月を目途に見ておこう。
隣地からの承諾を得ないことには、境界を確定することはできない。隣近所の人たちの都合によっては、１年以上掛かる可能性もある。
ハーリー土地が１m²でも増減することに対して不満を持つ人も多いので、土地家屋調査士の交渉力にも影響されるよ。
測量はいつ必要なのか？
測量が必要な時期としては、売買契約締結後に測量。物件の引き渡し前に境界を確定。これが一般的だ。
もし、引き渡し時に何らかの事情により確定測量が間に合わなかった場合は、契約が白紙に戻ることもある。
事前に隣地所有者との間でトラブルが予想されれば、先に測量をしておくといいだろう。売りに出す前に測量を済ませておいた方が、売買をスムーズに進められるからだ。
測量の手順
土地家屋調査士に測量を依頼した場合の流れを簡単に説明しておく。
1. 調査
法務局で、公図・地積測量図・登記簿謄本を取得する。
土地の周辺で過去に境界確定の測量が行われた履歴も探る。
隣地所有者との間で過去に境界線絡みのトラブルが起きた事例がないかも合わせて調査をしておく。境界線について隣地所有者へ話し合いに行く前、うまく交渉をまとめるための戦略を練られるからだ。
2. 隣地所有者へ挨拶
現地で測量を行う前に、隣地所有者へ測量を行う旨の説明をしにいく。境界確定をする為の協力もお願いしなければならない。
隣地所有者が必ずしもその土地周辺に住んでいる人とは限らない。共有名義の土地もある。
ハーリーすべての隣地所有者への挨拶が終わるまで、かなりの時間がかかるので、前もってスケジュールを組んでおこう。
3. 測量
取得した資料や現地の境界杭、塀、フェンスなどを参考にして実際に測量を行う。
4. 関係者立ち会いの元、境界を確定する
隣地所有者や官民を含めた関係者全員に境界杭を確認してもらい、境界確定の承諾をもらう。
ハーリー共有名義の土地の場合、共有している全員からの承諾が必要だよ。
5. 境界杭を埋設する
全ての関係者から承諾を得られた後に、境界杭を埋設する。
年数が経ってくると土や砂が積み重なっていき、目視で確認することが難しくなる。どの場所に境界杭があるかよく見て覚えておかなければいけない。
6. 資料作成
今までの調査や測量の結果を元に、図面の作成や登記申請に必要な書類を作成する。これで測量の手順は完了だ。
土地売却時の測量について まとめ
測量は必ず行わなければ売却ができないというわけではない。
しかし、境界を確定しておいた方が購入後に隣地と揉めるリスクが減る。
買主にとって、土地を買った後のトラブルは当然できるだけ避けたいので、測量を求められる方が多いだろう。
測量の依頼先は土地家屋調査士となる。仲介業者から紹介された土地家屋調査士を頼ってもいいし、自分の身内や知り合いの土地家屋調査士でもいい。
測量費用の安さだけにこだわらず、測量や境界線を確定するとき、隣地との話し合いにうまく決着を付けられそうな経験豊富な土地家屋調査士を選ぼう。
