相続した土地を2,000万円で売った。
だからといって2,000万円全部が儲かったというわけではない。
土地を売却すると、当然、大金が手に入る。でも勘違いはダメ。売れたお金が全部、利益になるわけじゃない。
どういうことか？
土地売却の仲介役で頑張ってくれた不動産会社に支払う「仲介手数料」。税金などの「費用」を差し引いた後に残る金額が、「本当の利益」だからだ。
「土地が売れた値段-仲介手数料-費用=利益」
この公式を知らないと、土地が売れたのはいいけど、期待してたほど手元にお金が残らなかったという、悲しい結果を招く。
だから、現在土地の売却を検討している人は、今のうちに売却にかかる手数料や費用についての知識を付けておこう。
そして、売却した後、手元にどのくらいお金が残るのかも前もって算出しておこう。
そうすることで、土地を売却した後の利益のやりくりも計画的に準備できる。
今回はそのための知識を記事にした。
売却にかかる仲介手数料や費用、売却利益の算出方法を詳しく説明する。
費用についてちゃんと理解しておけば、悪質な不動産屋にだまされるリスクも減るし、査定額や売却価格を交渉するときも強気になれる。
ぜひ最後まで読んで、土地を売ったときにかかる費用について覚えていってほしい。
ハーリー土地が売れたときにかかる費用って何！？ そんなの知らないよ？
土地を売却するとき必要な手数料や費用は、実はいろいろある。
不動産業界に関わっている人でもない限り知らないだろうけど。僕もそうだった。
仲介手数料、なにそれ？
印紙税、なにそれ？
まさしく無知そのもの。
お金に関するテーマは、とにかくなにか複雑に感じてしまう。だから普段なら遠ざけておきたい問題だけど、土地を売るときは別。一生に一回あるかないかの土地売却を成功させるためには、以下のような疑問にはしっかりと答えられるようになっておこう。
- 土地が売れたときの手数料ってなに？
- 手数料はいつ払うの？
- 手数料以外の費用はどんなものがあるの？
- 値引きで少しでも安くなるの？
- 必ず払う必要があるのか
ざっと並べると難しそうだけど、単体で確認していけば決して難しい内容ではないよ。一緒に確認していくから安心して欲しい。
不動産取引は、本当に大きいお金をやりとりする。何千万単位のお金を動かすなんて、この土地売却のときが、今のところ人生で最初で最後だった。
僕の土地が売れたのは2,000万円だった。そんな高額の取引にかかる費用って……。
とんでもない額になるんじゃないの？
売れたお金から費用を差し引くと「一体、手元にいくら残るのか」と、もし費用について何も知らないままだったら、脂汗で溺れるほど心配になっただろう。
手数料と費用を理解できれば、手元に残る金額を算出できる
何を焦っていたのか？
土地の売却にかかる手数料、費用の内訳を「理解」するだけでよかった。
そうすれば、手元に残る金額を「算出」できる。
土地が売れそうな査定額は、土地売却の道のりの一番最初にわかる。その時点でもうすでに手元に残る利益を算出できるわけだ。
手元に残る利益を「売却益」という。
売却益がいくらになるか予想を付けておくことで、土地の売却の進め方が変わるんだ。
売却益に目星がないまま、売却に移ってしまうと、あとで出てくる費用や手数料のせいで、「手元にお金が残らなかった」という残酷な終わり方をすることがある。
くどいようだけど、本当に重要だから再び鉄則を言葉として残しておく。
土地の売却に踏み出そうとしてる人。
必ず手数料と費用の内容を知っておこう。
そして売却益を算出しておくんだ。
土地売却にかかる仲介手数料とは
仲介手数料とは、不動産売買の際に買主や売主を探す「仲介役」を担ってくれた不動産会社に支払う手数料のことだ。
この仲介手数料は、成功報酬。「成功」という言葉でわかるとおり、売買取引が成立しなければ支払う必要はない。
契約が無効・取り消しになった場合も同様で、支払い義務はない。
仲介手数料は「いつ」支払うのか
仲介手数料の支払い時期は契約した不動産会社によって違う。
通常は「不動産の引渡し時」が一般的だ。
業者は、売買取引が成立しなければ仲介手数料を請求できないのだけど、仲介手数料の額が大きくて依頼者が、分割して支払いたい場合がある。そんな場合は「契約時と引渡し時」に分割して支払うこともできるよ。
仲介手数料の支払時期に悩む人は、気軽に依頼した不動産会社へ相談してみるといい。協議して最終的にいつ支払うかを決められるから。
仲介手数料の「金額」はいくらなのか
仲介手数料の金額は、売買取引された「成約価格」で決められている。
土地の値段は、「査定額 → 売却価格 → 成約価格」という順で金額が変わる。
査定額は、土地を売却する一番最初に不動産屋へ、その土地が「いくらくらいで売れるか」を見積もりしてもらった金額だ。
査定額をそのままに売り出すことも多いけど、売り主と不動産屋が調整して、よりスムーズに早く売れる金額で売却を始めることがある。この売却開始時の金額が「売却価格」だ。
売却価格で売れることもあるし、売却途中で購入希望者と交渉が入り、値下げが生じることもある。最終的に売買が集結した金額を「成約価格」という。
もう一度整理する。土地を売り出してから、売却が完了するまでの価格は「査定額」、「売却価格」、「成約価格」というように呼び名も金額も変わるというわけ。
この最後の成約価格によって仲介手数料の金額が決まる。業者が受け取れる「上限額」も定まっている。
仲介手数料の計算は売買を担当した不動産業者へ任せてもいい。でも、不当な金額を請求される「リスク」に備えて自分自身でも算出しておいたほうがいい。
仲介手数料の算出方法
| 成約価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 成約価格×5% |
| 200万円超～400万円以下 | 成約価格×4%+2万円 |
| 400万円超 | 成約価格×3%+6万円 |
試しに計算してみる。
土地を1,000万円で売却したときに支払う手数料。
1,000万円×3%+6万円=36万円
これが仲介手数料の金額となる。不動産屋へ支払うお金だ。
この場合に、もし36万円を超える仲介手数料が不動産業者から請求されたら違法だ。注意しよう。
こんな不動産会社には注意！
仲介手数料の上限額を超えて請求してくる業者がいる。本当に注意しよう。
中には「仲介手数料は一定額で決まっている」と騙してくる詐欺業者も存在する。
上で説明したよね。「仲介手数料の算出方法」を理解しておけば、こんな悪徳業者は怖くない。
依頼していない「広告費」を請求してくる業者も気をつけること。
一般的に行われている宣伝のための広告費は仲介手数料に含まれるのが普通だ。
例外として、依頼者側から申し出た場合の特別な広告費は、業者の請求権が認められている。依頼していないにも関わらず、仲介手数料とは別に広告費を請求してくる業者がいる。関わっちゃダメな業者だ。
仲介手数料は値引きできるの？
仲介手数料は、上限額は決まっている。けれど下限額は自由だ。
つまり、値下げ可能。
もちろん不動産会社の同意が必要なので、値下げ交渉は必ず「契約前」にしておくように。
手数料無料の不動産会社がある理由
不動産会社の中には「仲介手数料無料」という広告を掲げているところがある。
不動産会社にとって仲介手数料は大きな収入源だよね。
なぜ、「無料」にできるのか？
理由は、「売主からは手数料をもらわず、買主から手数料をもらっているから」だ。
売主からも手数料をもらえば不動産屋の収入は倍になる。
だけど、不動産会社にとっては、多くの不動産を確保するほうが重要なんだね。
売主の手数料を無料にすれば、できるだけ多くの売り物件を集められる。その結果、仲介できる物件が増える。手数料を無料にすることで、不動産屋の利益が増えるからくりだ。
印紙税
仲介手数料以外にかかる不動産売却の費用を説明する。
まずは印紙税から。
不動産売買が成立すると売買契約書が必要になる。その売買契約書に記載されている代金額に対して課せられる税金を印紙税という。
印紙税も仲介手数料と同じように成約価格によって金額が変わる。
| 記載金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円超～50万円以下 | 200円 |
| 50万円超～100万円以下 | 500円 |
| 100万超～500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円超～5億円以下 | 60,000円 |
| 5億円超～10億円以下 | 160,000円 |
| 10億円超～50億円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
所得税・住民税
不動産を売却したことで得た所得を「譲渡所得」という。譲渡所得の大きさによって「所得税」と「住民税」が課せられる。
これがでかい。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得を計算する式がこれ。
「譲渡所得=売却価格－(取得費＋譲渡費用)」
譲渡所得は、売却価格から購入価格を差し引いた金額ではなく、購入にかかった諸経費と売却にかかった諸経費も合わせて差し引くことができる。
譲渡所得税の税率
譲渡所得にかけられる所得税の計算方法は「土地の所有期間」によって変わる。
土地を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるケースは「長期譲渡所得」。
5年以下のケースでは「短期譲渡所得」。
税率の表を下記にあげておく。
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30.63% | 15.315% |
| 住民税 | 9% | 5% |
具体的な税率の計算例
かなりややこしい計算方法が続いた。細かく理解しておく必要はあまりなく、なんとなく土地売却後に支払う税金額の目安が付けられるだけでいいと思うよ。
以下に売却益を1千万円、1千5百万円、3千万円のときの税金額の例を記載しておく。参考にしてね。
| 売却益 | 短期譲渡の場合 | 長期譲渡の場合 |
|---|---|---|
| 10,000,000円 | 3,963,000円 | 2,031,500円 |
| 15,000,000円 | 5,944,500円 | 3,047,250円 |
| 30,000,000円 | 11,889,000円 | 6,094,500円 |
土地売却後の手元に残る売却益を計算しておこう
土地を売るかどうか迷ってる人の中には、売って儲かるかどうかわからないからという理由の人もいるだろう。
いままで説明してきた公式で、もう売却後の手元に残るお金がいくらかわかるようになった。
手元に残る金額は、土地が売れた金額から「仲介手数料とその他の費用」を差し引いた金額になる。
まずは、自分の所有している土地がいくらなのか、土地の査定をしておくことが必要。
サイトを利用すれば、いますぐネットからも簡単に調べられる。
不動産の査定には「机上査定」や「訪問査定」といった種類があるが、最初は目安になる相場を知るため「机上査定」でもいいだろう。
机上査定は、不動産屋が事務所で土地の売れる価格を査定する方法だ。
訪問して土地を査定する、その名も訪問査定より正確さは劣るが、待たずに土地がいくらで売れるか大体の価格を知れるから、土地売却の取っ掛かりとしておすすめ
僕も利用した下のサイトは、なんと普通より220万円もの高値を査定額に付けてくれた。結局、その査定額で売れたから220万円得した計算になる。
土地売却にかかる費用と仲介手数料のまとめ
土地を売却するとき必要な「仲介手数料・その他の費用」と、売却したあと手元にいくら残るのかを知るための「売却益の算出公式」について書いてきた。
途中、ややこしい計算式が出てきて、書いてる僕も焦った。数字は苦手ではないけど、好きではない。
でも重要だからね。
代々相続してきた土地を売る人もいるだろう。大切な土地を売って、利益が残らないのは悲しすぎる。
先に査定を済ませておいて、売却益を計算しておけば、売るか売らないか正しい判断ができる。
最後にもう一度。仲介手数料には上限額がある。不動産屋と媒介契約するときは正しい仲介手数料を請求されているか必ず確認してほしい。
仲介手数料の額に少しでも違和感があれば、すぐに不動産屋の担当者へ質問すること。これ絶対だよ。
あと、査定は一社だけじゃなく、複数の不動産屋へ依頼しよう。査定額は不動産屋によって違う。差が大きいと僕みたいに220万円も高く売れることもある。
